Суть дела:
Наш клиент — компания-застройщик — продал квартиру в новостройке по договору купли-продажи. В гарантийный срок покупатель выявил строительные недостатки. Часть требований застройщик признал и добровольно выплатил более 660 тыс. руб. Однако по остальным дефектам стороны не сошлись. Суд назначил экспертизу, которая оценила стоимость устранения недостатков около 950 тыс. руб. С учётом уже выплаченной суммы долг составил порядка 300 тыс. руб. Покупатель требовал неустойку по Закону о защите прав потребителей — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, применив ст. 333 ГК РФ, снизил неустойку с более чем 45 млн руб. до свыше 2 млн руб. за период с декабря 2023 по июль 2025 года, взыскал штраф более 500 тыс. руб. и дополнительно — неустойку на будущее по 1% от стоимости квартиры (почти 80 тыс. руб. в день) до полного погашения долга. Апелляция оставила это решение без изменения.
На этом этапе мы вступили в дело — уже на стадии кассации.
Перед нами стояла задача:
переломить ситуацию и добиться пересмотра несоразмерных санкций.
Что мы сделали?
В кассации мы обосновали, что требование о возмещении стоимости недостатков является неденежным (передача некачественного товара). Это значит, что минимальный порог снижения неустойки по правилам ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка) здесь не применяется. Суды ошибочно посчитали, что неустойка не может быть ниже процентов от цены квартиры (более 2,3 млн руб.), тогда как это правило работает только для денежных обязательств.
Продемонстрировали явную несоразмерность — взысканная неустойка почти в 9 раз превышает основной долг, штраф — вдвое, а общая сумма санкций (неустойка + штраф) превысила 5 млн руб. — это более 1700% от долга и свыше 60% от стоимости всей квартиры.
При этом после вынесения решения, за 26 дней до фактической оплаты, неустойка по 1% в день набежала бы ещё более 2 млн руб. — больше, чем вся взысканная за 569 дней. Такое соотношение грубо нарушает баланс интересов.
Акцентировали, что суд апелляционной инстанции проигнорировал факт полного погашения основного долга сразу после решения суда первой инстанции и не скорректировал период взыскания неустойки, хотя это напрямую влияло на соразмерность.
Итог:
Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с нашими доводами. Апелляционное определение отменено в части взыскания неустойки, штрафа и государственной пошлины, дело в этой части направлено на новое апелляционное рассмотрение.
«Этот спор — наглядный пример того, как своевременное подключение к делу на этапе кассации позволяет спасти миллионы»
— делится Алёна Егорова.
Что это значит для клиента?
Благодаря нашим действиям в кассации мы предотвратили взыскание:
➡️ свыше 2 млн руб. неустойки за прошедший период;
➡️ более 500 тыс. руб. штрафа;
➡️ бесконечной неустойки по 1% в день от цены квартиры (почти 80 тыс. руб. ежедневно), которая только за 26 дней после решения составила бы ещё более 2 млн руб.
Итого потенциальная экономия превысила 5 млн рублей.
Вывод:
Даже когда суды нижестоящих инстанций приняли решение, явно несправедливое для бизнеса, грамотная работа на финальной стадии процесса может кардинально изменить исход. Мы доказали, что неустойка не должна становиться средством обогащения, а её размер обязан быть соразмерен реальным последствиям нарушения.
Дело вела старший юрист Алёна Егорова
