Вчера наш юрист инвестиционно-строительной практики Алена Егорова с триумфом вернулась из Москвы, где участвовала в рассмотрении крайне интересного дела.
Наш заказчик в 2020 г. приобрел в собственность красивое место для отдыха - таунхаус в Туапсинском районе Краснодарского края. Застройщик предоставил все необходимые разрешающие и правоустанавливающие документы на землю и строение, вследствие чего не было сомнений в законности совершаемой сделки.
В 2023 г. Генеральная прокуратура РФ обратилась в Туапсинский районный суд с требованиями к 45 ответчикам о признании ничтожными договоров аренды, также о сносе возведенных на арендованных землях построек как самовольных.
Прокуратура мотивировала иск тем, что санаторий, которому изначально земли были предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование для строительства пансионата, переоформил данное право, заключив договор аренды с ненадлежащим собственником (муниципалитетом, а не Краснодарским краем), соответственно, все последующие сделки по разделу земель и передаче прав иным лицам также ничтожны.
Прокуратура настаивала, что земельные участки находятся в зоне санитарной охраны курортов, и арендодателем должен был выступать не муниципалитет, а Краснодарский край. По этим же причинам на данных земельных участках невозможно возведение строений, предназначенных для проживания.
Суды, отказав ответчикам в назначении землеустроительной, строительно-технической экспертиз, истребовании различных доказательств, рассмотрели дело в сжатые сроки (кто сталкивался с исками прокуратуры, понимают как быстро рассматриваются такие дела!) и удовлетворили иск генпрокуратуры. Арендаторов участков и собственников построек суды сочли недобросовестными, указав, что у всех приобретателей прав на объекты имелось намерение на вывод земель из владения РФ.
Не нашла оснований для пересмотра таких актов при первом приближении и коллегия по гражданским делам ВС РФ.
Нами была подана жалоба заместителю председателя ВС РФ, в которой было указано о пропуске сроков исковой давности, об изменении статуса земель (с земель курорта на земли населенных пунктов), об отсутствии регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН в Росреестре) сведений о зоне с особыми условиями использования территории (на профессиональном сленге ЗОУИТ) - пояс санитарной охраны курортов, о добросовестности приобретателей объектов, полагавшихся на данные ЕГРН и имевших на руках все необходимые согласования от местной администрации.
Заместитель председателя ВС РФ по результатам анализа жалоб счел необходимым не согласиться с выводами нижестоящих судов. Жалобы были переданы для рассмотрения в судебную коллегию по гражданским делам и в результате рассмотрения акты судов нижестоящих инстанций отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.
г. Н.Новгород, пер. 
