Как объединить и получить единое свидетельство на здание, все этажи которого были куплены поочередно?

Ответ на вопрос актуален на дату, на которую он  дан.

Считаем, что получить свидетельство на здание возможно при соблюдении следующего порядка:

В соответствии с п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В связи с тем, что предметом купли-продажи по сделкам 2007г. и 2011 г. являлись Помещения П1 и П2, а не здание целиком, полагаем, что в соответствующих делах помещены кадастровые паспорта помещений, а не здания. Следовательно, для проведения государственной регистрации и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание юридическому лицу необходимо обратиться в установленном законом порядке за получением кадастрового паспорта здания.

Согласно статье 43 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственном кадастре недвижимости» (далее  — Закон о кадастре)             до 1 января 2013 года осуществление государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с порядком, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577 (ред. от 15.02.2012) (далее  — Порядок), зарегистрировано в Минюсте РФ 21.11.2011 № 22352.

В пункте 10 Порядка предусмотрено, что постановка на учет и снятие с учета, учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта учета или любых указанных в подпунктах 6 — 16 пункта 14 Порядка сведений, а также учет адреса правообладателя осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о государственном учете (далее также — заявление) и необходимых в соответствии с Порядком для осуществления такого учета документов (далее — необходимые для учета документы).

Рекомендуемые образцы заявлений приведены в приложении к Порядку.

Кроме того, руководствуясь п. 21 указанного Порядка с заявлением в орган кадастрового учета наряду с другими обязательными документами должен быть представлен технический план объекта учета, форма и требования к подготовке которого устанавливаются в соответствии с частью 10 статьи 41 Закона о кадастре.

Как следует из п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных  Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 (ред. от 19.01.2005), на государственную регистрацию наряду с кадастровым планом объекта недвижимости представляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В свою очередь, считаем, что волеизъявление собственника о «формальном» объединении двух помещений в один объект недвижимости (без проведения реконструкции помещений и здания) представляет собой сделку, поскольку сделка — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Кроме того, эта сделка односторонняя, поскольку для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

Следовательно, вместе с  правоустанавливающими документами по сделкам купли-продажи на помещения П1 и П2 для государственной регистрации права собственности на здание целиком юридическое лицо должно предоставить документально оформленное решение собственника (юридического лица) по данному вопросу.

В свою очередь, в соответствии с п. 50 Порядка после государственной регистрации права собственности на здание или сооружение помещение, расположенное в таком здании или сооружении, может быть снято с государственного учета на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для государственного учета документов. Для снятия с учета одного, одновременно двух и более либо всех помещений в таком здании или сооружении представляется одно заявление.

При этом представлять акт обследования, подтверждающий прекращение существования помещения, не требуется.

Вместе с тем, для получения официального разъяснения по вопросам государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества и сделок с ним и осуществление его  государственного кадастра недвижимости в соответствии с п.п.5.1.1., 5.1.4., 6.2 Положения  о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утверждено Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 03.11.2011) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» ) предлагаем Вам обратиться с  запросом в указанную службу.

Партнер                                                                                     М.С. Крысова

14.09.2012